宅建業法の8種制限のうち、手付金等の保全措置について解説

1. 8種制限の概要

1-1. 8種制限って何？

宅建業法に規定されている 8種制限がどのようなものか知っていますか。宅建業法の勉強が進んでいる方は、当然の内容かもしれません。念のため、おさらいを兼ねて紹介します。

8種制限が登場するのは、売買契約の際に売主が宅建業者で、買主が一般のお客さんだった場合の話になります。取引のプロである宅建業者と取引の素人であるお客さんとでは、宅建業者に有利な契約となる可能性があります。そのように弱い立場であるお客さんを保護するという観点から、宅建業法には特別な 8種類の規制が設けられています。これが 8種制限になります。

1-2. 8種制限が適用される場面

では、どのような場面で8種制限が適用されるのでしょうか。全ての取引に適用されるわけではありません。

8種制限は、宅建業者が売主、かつ、買主が宅建業者以外のお客さんの場合の取引に適用されます。売主が宅建業者でも、買主が宅建業者であった場合に、その取引には適用されません。

2. 手付金等の保全措置

宅建業者の倒産などにより、お客さんが支払ったお金が戻らないようなことがないように、宅建業者に保全措置が義務付けられています。つまり、宅建業者は保全措置を講じた後でなければ、お客さんから手付金等を受領することができません。

保全措置は手付金等を受領した後に講じるのではなく、受領前に講じる必要があることに注意しましょう。

2-1. 手付金等とは？

「手付金等」という言い方をしていますが、手付金以外に何があるのでしょうか。これは個別のものを指しているというより、次のような金銭全般を指しています。それは、契約締結日以後に物件の引渡し前までに授受される金銭で、代金に充当されるものになります。

たとえ契約締結前に授受される申込証拠金であっても、契約締結後に手付金や内金に充当される場合は、保全措置の対象となります。

2-2. 保全措置の方法

保全措置の方法はいくつかありますが、「未完成物件」と「完成物件」とで異なります。とはいっても、「完成物件」の場合は、「未完成物件」の保全措置の方法以外にプラスでひとつ保全措置の方法が加わるというようなイメージです。

• 未完成物件
  • 保証委託契約
    ⇒銀行等を連帯保証人にする
  • 保証保険契約
    ⇒保険を掛ける
• 完成物件
  • 保証委託契約　※未完成物件の場合と同じ
  • 保証保険契約　※未完成物件の場合と同じ
  • 手付金等寄託契約
    ⇒手付金等を指定保管機関に預かってもらう

完成物件に限りとれる方法として、「手付金等寄託契約」がありますので、こちらをしっかり押さえておくといいと思います。

2-3. 保全措置が不要な場合

原則は保全措置を講じる必要がありますが、例外として保全措置が不要な場合があります。

• 対象不動産の所有権登記をした場合

• 宅建業者が受け取る金額が少ない場合
  ⇒少ないとはどのくらいの金額でしょうか
  　売買契約締結時の状態で「完成」、「未完成」を判断して、区別されています
  • 未完成物件の場合
    代金の5%以下、かつ、1,000万円以下の金額
  • 完成物件の場合
    代金の10%以下、かつ、1,000万円以下の金額

ここで注意が必要なのは、上記の条件に当てはまらずに、保全措置が必要となる場合の金額です。保全措置が必要な金額となる基準を超えることとなった場合には、超えた金額だけではなく、全額について保全措置を講じる必要があります。

3. まとめ

最後までお読みいただきありがとうございました。
宅建業者が売主となる場合の 8種制限のうち「手付金等の保全措置」について、解説しました。手付金等の対象となる金銭はどこまで含まれるのかを把握しておくとよいと思います。

また、保全措置が不要な場合の判断基準について、完成物件、未完成物件の違いを踏まえて押さえておくことも重要です。