こんにちは、mr-chickenです。
宅建業法で、割賦販売関連の制限が定められています。「契約解除」についてと、「所有権留保」についての制限になります。8種制限の定めになりますので、売主が宅建業者の場合に、一般消費者である買主を保護するというものです。ただし、例外もありますので、注意してください。
1. 8種制限の概要
1-1. 8種制限って何？
宅建業法に規定されている 8種制限がどのようなものか知っていますか。宅建業法の勉強が進んでいる方は、当然の内容かもしれません。念のため、おさらいを兼ねて紹介します。
8種制限が登場するのは、売買契約の際に売主が宅建業者で、買主が一般のお客さんだった場合の話になります。取引のプロである宅建業者と取引の素人であるお客さんとでは、宅建業者に有利な契約となる可能性があります。そのように弱い立場であるお客さんを保護するという観点から、宅建業法には特別な 8種類の規制が設けられています。これが 8種制限になります。
1-2. 8種制限が適用される場面
では、どのような場面で8種制限が適用されるのでしょうか。全ての取引に適用されるわけではありません。
8種制限は、宅建業者が売主、かつ、買主が宅建業者以外のお客さんの場合の取引に適用されます。売主が宅建業者でも、買主が宅建業者であった場合に、その取引には適用されません。
2. 割賦販売契約の解除等の制限
2-1. 契約解除の催告時の期間
宅地建物の割賦販売契約を締結したとします。なんらかの事情で、買主の割賦金の支払いが滞った場合、相当の期間を定めて催告をすることで、契約の解除をすることができます。ただし、売主が宅建業者であれば、30日以上の相当の期間を定めて催告しなければ、契約の解除はできません。
30日という数字は覚えておいてください。サラリーマンであれば、毎月給料をもらうと思います。その間隔となる30日の猶予があれば、割賦金支払いができる可能性があるためと考えられます。
2-2. 契約解除の催告の手段
先ほどの通り、契約の解除には、30日以上の相当期間を定めて催告をする必要があります。さらに条件がもう一つあります。催告の手段に関することです。
催告は、書面でする必要があるということです。しっかり証拠を残す必要があります。
割賦金の支払いが滞った場合に契約の解除をするには、30日以上の相当期間を定めて、書面で催告をする必要があるということです。そして、この定めに反する特約は無効となります。
3. 割賦販売等における所有権留保等の禁止
3-1. 所有権留保とは？
所有権留保とは、代金の支払いがあるまで、所有権を売主に残しておくということです。割賦販売時の所有権留保について、宅建業法では、原則と例外が設けられています。次項からみていきます。
3-2. 所有権留保の原則
割賦販売契約を締結した場合、所有権留保は原則禁止となります。目的物を買主に引き渡すまでに、登記等の売主の義務を履行する必要があります。
しかし、これは原則で、例外も存在します。
3-3. 所有権留保の例外
所有権留保の例外は、2つあります。下記の例外に当てはまる場合は、所有権留保が認められます。
1つ目は、売主である宅建業者が受領している金額が、代金額の 3/10以下の場合です。
2つ目は、受領額が 3/10を超えていても、所有権留保が認められる場合があるというものです。それは、買主が抵当権の設定や保証人を立てるなどの担保の設定をしない場合です。
4. まとめ
最後までお読みいただきありがとうございました。
割賦販売関連の制限となる「契約解除等の制限」、「所有権留保等の禁止」について紹介しました。これで、宅建業法の 8種制限について一通り紹介したことになります。他の制限内容について確認したい方は、当ページの右上に位置する「サイト内を検索」欄に”８種”と入力して、検索してみてください。8種制限に関する記事が一覧表示されますので、参考にしてみてください。
