宅建業法の8種制限の一つ、自己の所有に属さない物件の売買契約について

1. 8種制限の概要

1-1. 8種制限って何？

宅建業法に規定されている 8種制限がどのようなものか知っていますか。宅建業法の勉強が進んでいる方は、当然の内容かもしれません。念のため、おさらいを兼ねて紹介します。

8種制限が登場するのは、売買契約の際に売主が宅建業者で、買主が一般のお客さんだった場合の話になります。取引のプロである宅建業者と取引の素人であるお客さんとでは、宅建業者に有利な契約となる可能性があります。そのように弱い立場であるお客さんを保護するという観点から、宅建業法には特別な 8種類の規制が設けられています。これが 8種制限になります。

1-2. 8種制限が適用される場面

では、どのような場面で8種制限が適用されるのでしょうか。全ての取引に適用されるわけではありません。

8種制限は、宅建業者が売主、かつ、買主が宅建業者以外のお客さんの場合の取引に適用されます。売主が宅建業者でも、買主が宅建業者であった場合に、その取引には適用されません。

2. 自己の所有に属さない物件

2-1. 自己の所有に属さない物件の売買の禁止

宅建業者が自ら売主となり、自己の所有に属さない物件について、売買契約を締結することは禁止されています。

ここでいう、「自己の所有に属さない物件」とはどのような物件でしょうか。それは、次の 2つになります。

他人物売買

売買の対象が他人の物であった場合は、売買契約は締結できません。売主A（宅建業者）と買主Bとの売買契約において、Cの物件を対象とすることはできないということです。これは、売主である宅建業者（A）が他人物（Cの物件）を入手できなかった場合、その買主（B）が対象となる物件を手に入れることができなくなるというリスクがあるためです。

未完成物件

未完成物件を対象とした売買契約は締結できません。売主A（宅建業者）と買主Bとの売買契約において、未完成物件をその対象とすることができないということです。完成しないリスクがあるため、そのような売買契約は禁止されています。

2-2. 自己の所有に属さない物件の売買の禁止の例外

前項にて、「自己の所有に属さない物件の売買の禁止」について紹介しましたが、これには例外があります。「他人物売買」、「未完成物件」それぞれに例外が存在していますので、確認しておきましょう。

他人物売買の例外

売主A（宅建業者）と買主Bとの売買契約において、他人物（Cの物件）を対象とする場合でも、AとCとの間でその物件を対象とする売買契約が締結されている場合は、例外としてA-B間で他人物の売買契約を締結できます。A-C間で契約が結ばれており、物件を確実に取得できるからです。なお、このA-C間の契約は、予約契約でも問題ありません。

ここでややこしいのが、例外の例外が存在するということです。A-C間の契約が「停止条件付きの契約」である場合は、A-B間の他人物売買契約は認められませんので、注意が必要です。


未完成物件の例外

売主A（宅建業者）と買主Bとの売買契約において、未完成物件を対象とする場合でも、手付金等の保全措置が講じられている場合は、売買契約の締結が可能です。買主が支払ったお金を返してもらえるためです。

2-3. 停止条件付の契約とは

他人物売買の例外のところで、「停止条件付きの契約」というのが出てきました。停止条件付きというのは、その条件が成就したら契約の効力が生じるというものです。

例えば、宅建試験に合格したら、土地を売るというような契約です。宅建試験に合格するという不確実な事実に左右される契約となるため、その効力の発生が不確実となります。

確実性が担保できないため、このような条件が付いた、売主A（宅建業者）と買主Bとの他人物売買契約は禁止されています。

3. まとめ

最後までお読みいただきありがとうございました。
8種制限のうち、「自己の所有に属さない物件」の売買契約締結の制限について、紹介しました。基本とされる制限を受けるパターンを前提として、例外的に契約できる場合を押さえるとよいでしょう。その中で例外の例外も存在するため、そこも確実に押さえておく必要があります。

法律は、原則があってその例外もあるという構成が多くなっていますので、そこを対比して押さえるのがポイントだと思います。当然だと思われるかもしれませんが、念のためです。